주택 담보 대출 DSR 낮추는 3가지 방법

대출없이 새로 집을 장만하는 분들은 많지 않으실 것 같은데요.  아파트의 경우 KB시세를 기준으로 무주택자의 경우 70%, 1 주택 이상의 경우 60%까지 주택 담보 대출을 받을 수 있습니다. 하지만 원리금 상환이 안되는 부실 대출 발생을 줄이기 위해 DSR 기준을 적용해서 대출 승인을 받아야 하는데요. 이번에 대출을 받으면서 개인신용대출 3,000만원을 갚아야 최대한도가 나온다고 해서 여러가지 고민했던 방법을 공유해 볼까 합니다.

 

 

우선 DSR은 총부채원리금상환비율(Debt Service Ratio, DSR)로서 개인이 사용 중인 총 대출의 원리금 상환 금액이 수입의 몇 %를 차지하느냐를 기준으로 판단하는데 40%를 넘지 못하게 되어 있습니다. DSR 계산 공식은 연간 총 원리금 상환액 / 연간 총 수입 의 비율로 나타내는데요. DSR이 40%가 넘게 되면 아파트 시세기준 최대 한도 대출을 받을 수가 없게 됩니다. 저도 이번에 주택 담보 대출을 받게 되면서 어떻게 하면 DSR 비율을 낮추어 최대 한도 대출을 받았는지 정리해 봅니다. 

 

마이너스 대출 줄이기

원금 균등이나 원리금 균등의 경우에는 정해진 기간이나 이자율에 따라 정확히 계산이 되지만 마이너스를 사용하고 있을 경우에는 기간을 정해서 갚는게 아니고 마이너스 이용 금액에 대한 이자만 내기 때문에 DSR 계산할 때는 5년 기준 원금 상환을 기준으로 계산을 합니다. 예전에는 이런 마이너스 대출 상환기간을 10년으로 계산해서 산출을 했는데, DSR이 강화되면서 5년으로 단축되어 DSR 비율이 전체적으로 올라가게 됩니다. 

 

따라서 우선적으로 마이너스 통장 대출 금액을 줄여야 DSR 비율을 낮출 수 있습니다. 또 한가지 중요한 부분은 마이너스 통장 한도를 다 쓰지 않더라도 DSR 산출시에는 마이너스 통장 한도를 기준으로 산출하기 때문에 예를 들어 1억 한도 중 5천만원을 사용하고 있다면 마이너스 통장 한도를 사용 금액에 맞게 줄여서 산출 비율을 낮출 수 있습니다. 

 

부부합산 소득 증명

맞벌이 부부라면 주택 담보 대출 명의자 뿐 아니라 배우자의 소득을 같이 시스템에 입력해서 대출 승인을 받을 수 있는데요. 배우자의 재직증명서와 원천징수영수증을 제출하면 시스템에서 대출 가능 여부를 알려줍니다. 저의 경우도 개인 신용 대출 3,000만원을 갚아야 최대 한도가 나온다고 했었는데, 부부 합산 소득을 시스템에 반영하니 대출 한도가 최대 한도로 승인이 났습니다. 

 

다만 부부합산 소득을 시스템에 입력했을 때 배우자 명의로 추가 개인 신용 대출 시에 승인이 안날까 걱정이 되어 확인을 해봤는데, 시스템에 넣고 개인 신용 대출 한도 뽑아보니 영향이 없는 것으로 대출 상담사와 확인을 하고 진행을 하였네요. 다만 은행마다 차이가 있기 때문에 꼭 대출 상담사를 통해서 관련 내용은 꼭 확인하시기 바랍니다. 

 

원금 균등으로 대출 받기

마지막으로 원리금 균등이 아닌 원금 균등으로 대출 받기입니다. 일반적으로 일정 금액을 상환하는게 월별 계획을 세우기 좋기 때문에 원리금 균등으로 대출을 받게 되는데요. 이번에 대출 받으면서 확인해 본 바로는 원금 균등으로 하는 것이 DSR 비율에는 더 유리합니다. 개인 신용 대출 3천만원 갚아야 한다고 해서 부부합산을 할까? 원금 균등으로 바꿔서 할까? 고민하다가 결국에는 부부합산소득 증빙으로 대출 실행했지만 원금 균등으로 바꿀 경우 개인 신용 대출 3천만원 갚지 않고도 승인이 나더군요.

 

다만 원금 균등으로 하게 되면 대출 초기에 상환 부담이 커지게 되므로 원금 균등으로 할지 원리금 균등으로 할지는 월 소득 기준으로 대출 상환 계획을 잘 고려하셔서 정하시면 되겠습니다. 

 

이상 주택 담보 대출시 DSR 낮추는 3가지 방법이었습니다.